LIỆU ĐẤT TRONG QUY HOẠCH CÓ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO?

Hiện nay có rất nhiều khu dân cư đất trong quy hoạch khiến chủ sử dụng đất băn khoăn khi muốn chuyển nhượng, tặng cho đất. Đặc biệt là đối với những người đang muốn mua đất trong diện quy hoạch thì việc nhận định được quyền chuyển nhượng loại đất này cũng như rủi ro khi xác lập Hợp đồng có liên quan là một điều vô cùng quan trọng. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho người một số chỉ dẫn và lưu ý cơ bản về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang nằm trong quy hoạch.

1. Đất nằm trong quy hoạch có được chuyển nhượng, tặng cho không?

Hiện nay, đất nằm trong quy hoạch thì chủ sử dụng đất vẫn được thực hiện một số quyền của chủ sử dụng đất trong đó bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho.

Đất nằm trong quy hoạch có thể được phân ra làm 2 trường hợp tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018) :

• Trường hợp quy hoạch sử dụng dất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

• Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, chủ sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Trường hợp đất nằm trong quy hoạch, dù trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hay chưa thì chủ sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm cả quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Khi có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng, tặng cho không?

Thông báo thu hồi đất không làm mất đi các điều kiện để chủ sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai thì ki có thông báo thu hồi đất người sử dụng đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, khi thực hiện trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cơ quan giải quyết thủ tục có trách nhiệm gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định trước khi thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính nhưng không thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi tên trên Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho để bảo đảm phù hợp với quy định tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

3. Rủi ro pháp lý khi mua đất dính quy hoạch

• Đất quy hoạch có thể bị “treo”

Quy hoạch treo là khu vực đất đã được lên kế hoạch quy hoạch nhưng do nhiều nguyên nhân khách quan khác nhau nên không được thực hiện. Cho nên đất quy hoạch sau thời gian sau 3 năm nhưng chưa được nhà nước triển khai thực hiện thì gọi là quy hoạch treo.

Rất nhiều người chấp nhận mua đất dính quy hoạch với hy vọng sau khi dự án hoàn thiện thì giá đất sẽ tăng mạnh. Tuy nhiên, đất trong quy hoạch vẫn có thể bị hủy bỏ việc thu hồi đất để thực hiện dự án vì vậy khu đất đó có thể sẽ không tăng giá. Chính vì vậy, nhiều người sẽ gặp phải tình trạng bỏ ra một khoản tiền khá lớn để mua đất dính quy hoạch nhưng đất không tăng giá thậm chí sẽ khó bán đi nên dẫn đến việc bị “chết” vốn trong thời gian dài. 

v. Đất quy hoạch có thể bị thu hồi bất ngờ.

Như đã phân tích ở trường hợp 1.(ii) phân tích ở trên thì người mua sẽ không thể tự ý xây nhà ở mới, trồng các cây lâu năm, các công trình trên phần đất dính quy hoạch. Có thể thực hiện việc cải tạo, sửa chữa nhà ở nhưng phải có sự cho phép của cơ quan thẩm quyền. Tuy nhiên thủ tục để được cấp phép xây dựng, sửa chữa, cải tại trên đất dính quy hoạch sẽ mất thời gian không nhỏ. Nhưng sau khi đã xây dựng, chăn nuôi, trồng trọt trên đất mà  đất bị thu hồi bất ngờ thì người sử dụng đất sẽ không trở tay kịp, bên cạnh đó người sử dụng đất có thể sẽ mất một khoản lớn với những tài sản trên đất vì giá bồi thường đất theo khung giá của nhà nước không hề cao.

Như vậy trong suốt thời gian đất dính quy hoạch người sử dụng đất gần như rất khó để xây dựng, phát triển kinh tế trên đất, trường hợp có xây dựng, cải tạo trên đất thì khi bị thu hồi bất ngờ có thể gây thiệt hại lớn.

Trên đây là những thông tin mà LTT & Các Cộng Sự muốn gửi đến bạn đọc có nhu cầu tìm hiểu về vấn đề chuyển nhượng đất đang nằm trong quy hoạch. Nếu bạn đọc muốn trao đổi hoặc tư vấn kỹ hơn về việc xác lập và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng đất đang nằm trong quy hoạch, xin hãy vui lòng liên hệ với LTT & Các Cộng Sự để được hưởng dẫn tận tình.