Một Số Loại Hợp Đồng Cần Lưu Ý Khi Tiến Hành Mua Bán Đất

Mua bán đất (còn được gọi là Chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là hoạt động diễn rất thường xuyên hiện nay. Nhưng làm sao để đảm bảo việc mua bán này được diễn ra một cách đúng quy định, không xảy ra các rủi ro pháp lý cho các bên khi thực hiện mua bán? Đó là một trong những vấn đề quan trọng mà nhiều người hiện nay đang quan tâm đến.

Bài viết này sẽ nói về 02 loại hợp đồng chính và quan trọng mà các bên phải thực hiện khi mua bán đất, đó là Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, khi tiến hành mua bán đất, các bên sẽ ký hợp đồng đặt cọc hoặc văn bản tương đương để bên mua đặt cọc một khoản tiền ban đầu cho bên bán như một khoản tiền “giữ chỗ”, cam kết rằng bên bán sẽ không bán cho ai khác ngoài bên mua trong thời gian bên mua đã đặt cọc. Sau một khoảng thời gian được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức.

Hợp đồng đặt cọc

Về mặt pháp lý, không có quy định về việc các bên phải thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên, để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý khi thực hiện mua bán thì hợp đồng đặt cọc được xem là phương án mà nhiều người lựa chọn.

Hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các nội dung quan trọng như diện tích đất chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, điều khoản về thanh toán, bên chịu trách nhiệm nộp tiền thuế, phí liên quan và thời điểm bàn giao đất.

Thông thường, để tránh rủi ro pháp lý, các bên sẽ công chứng hợp đồng đặt cọc. Các bên có thể tự chuẩn bị hợp đồng đặt cọc hoặc đề nghị công chứng viên hỗ trợ soạn thảo hợp đồng đặt cọc với các nội dung đã thỏa thuận.

Một số lưu ý trước khi ký hợp đồng đặt cọc

• Kiểm tra tư cách của bên bán: người mua cần phải kiểm tra kỹ bên bán có thực sự là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất được chuyển nhượng hay không. Ngoài ra, nếu bên chuyển nhượng là hộ gia đình hoặc tổ chức thì người mua cần phải kiểm tra xem người đại diện cho hộ gia đình hoặc tổ chức có được ủy quyền ký hợp đồng một cách hợp pháp hay không.
• Thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà bên chuyển nhượng cung cấp còn bao lâu.
• Nên kiểm tra tình trạng đất với cơ quan Tài Nguyên Môi Trường để chắc chắn rằng tại thời điểm ký hợp đồng, đất được chuyển nhượng không bị tranh chấp, không bị sử dụng để đảm bảo cho một nghĩa vụ nào đó của bên chuyển nhượng, không bị kê biên hoặc có bất kỳ vấn đề khác dẫn đến không đủ điều kiện để chuyển nhượng.
• Giá chuyển nhượng và tiền đặt cọc cần phải quy định rõ ràng và phải ghi nhận bằng tiền Việt Nam. Các bên nên thỏa thuận rõ giá chuyển nhượng này đã bao gồm tiền thuế, phí và lệ phí liên quan chưa.
• Điều kiện thanh toán cũng cần phải quy định rõ ràng, ví dụ: tiền cọc và tiền chuyển nhượng được thanh toán một đợt hay thành nhiều đợt; thời điểm thanh toán mỗi đợt là khi nào; thanh toán bằng hình thức chuyển khoản qua ngân hàng hay hình thức khác.
• Các trường hợp được phép chấm dứt hợp đồng và quy định về phạt cọc khi có vi phạm hợp đồng.
• Thời điểm bàn giao đất nên nêu chính xác.
• Quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất: bên nào có nghĩa vụ thực hiện thủ tục này; bên nào chịu trách nhiệm thanh toán các chi phí liên quan và cách thức xử lý khi không thể chuyển mục đích sử dụng đất.
• Trách nhiệm thanh toán tiền thuế, phí và lệ phí liên quan.

Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất

Theo quy định Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, nếu một bên của hợp đồng là Tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS thì hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; .

Vì không có quy định bắt buộc phải ký hợp đồng đặt cọc trước nên người mua có thể ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngay sau khi đã tìm hiểu và thống nhất với bên chuyển nhượng. Trong trường hợp này, người mua cũng cần phải lưu ý các vấn đề như đã nêu trong nội dung về hợp đồng đặt cọc tại mục 1.

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thường bao gồm:

• Thông tin của các bên;
• Giải thích thuật ngữ;
• Đối tượng của Hợp đồng;
• Giá bán và phương thức thanh toán;
• Thời hạn bàn giao QSDĐ và hồ sơ;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên; chuyển giao quyền và nghĩa vụ;
• Vi phạm Hợp đồng và trách nhiệm của các bên;
• Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng;
• Các trường hợp bất khả kháng;
• Cam kết của các bên;
• Luật áp dụng và phương thức giải quyết tranh chấp;
• Hiệu lực Hợp đồng.

——————————

[LTT & LAWYERS:] Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.

Mọi vướng mắt pháp lý liên quan đến vấn đề này xin vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

☎️ Công ty Luật TNHH LTT & Các Cộng Sự

– E-mail: info@lttlawyers.com

– Phone: (+84) 906 122 830

– Website: www.lttlawyers.com

– Trụ sở chính: Tầng 19, Khu A, Tòa nhà Indochina Park Tower, Số 4 Nguyễn Đình Chiều, Đa Kao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.