Cách hình thức tranh chấp bất động sản thường thấy và cách giải quyết đúng luật

Tranh chấp bất động sản là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng bất động sản giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ tài sản

Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay trong tranh chấp bất động bởi tranh chấp này xâm phạm trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Các trường hợp tranh chấp bất động sản thường gặp

1. Tranh chấp quyền sử dụng

– Tranh chấp giữa các chủ sử dụng với nhau về ranh giới đất, có thể là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, lối đi,… Tranh chấp kiểu này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc các bên không có khả năng xác định ranh giới, có trường hợp còn chiếm dụng diện tích đất của người khác.

– Tranh chấp đòi lại đất: Là hình thức tranh chấp về việc đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc thuộc quyền sử dụng của người thân họ nhưng do nhiều nguyên nhân khác nhau họ có thể không còn quản lý, sử dụng nữa. Giờ những người này muốn đòi lại những thứ thuộc về mình mà quyền quản lý, sử dụng thuộc một người khác dẫn đến tranh cãi.

Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến giao dịch đất đai và tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất, khi giải quyết tranh chấp này, tòa án phải xác định ai là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Trong tranh chấp này, thời hiệu khởi kiện không được áp dụng.

2. Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng bất động sản

Bản chất tranh chấp bất động sản trong trường hợp này là tranh chấp hợp đồng dân sự. Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, công nhận hiệu lực hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu,…

Ngoài ra, một loại tranh chấp khác thuộc loại này là tranh chấp về mục đích sử dụng: đây là loại tranh chấp liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng của bất động sản; đặc biệt là tranh chấp giữa đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp và đất ở xảy ra tranh chấp trong quá trình lập kế hoạch phân bổ và quy hoạch sử dụng.

3. Tranh chấp quyền sử dụng bất động sản khi vợ chồng ly hôn

Trường hợp tranh chấp đất đai, bất động sản khác liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sử dụng bất động sản xảy ra khi vợ chồng ly hôn. Tranh chấp có thể phát sinh giữa vợ và chồng, con cái, anh chị em ruột; giữa một bên ly hôn với gia đình vợ hoặc chồng khi cha mẹ đòi lại đất đã con cái.

4. Tranh chấp quyền thừa kế sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Trường hợp này là dạng tranh chấp về việc người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chết mà không lập di chúc hoặc để lại di chúc không phù hợp với pháp luật, những người thừa kế không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia tài sản hoặc không hiểu pháp luật dẫn đến tranh chấp.

Một số cách giải quyết tranh chấp hợp pháp

1. Hòa giải tranh chấp đất đai

– Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở: Đây là giải pháp được nhà nước khuyến khích, tuy nhiên kết quả của giải pháp không thuộc nghĩa vụ của các bên mà phụ thuộc vào thiện chí của các bên.

– Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã: Nếu hai bên tranh chấp không giải quyết được mà muốn giải quyết thì phải làm đơn yêu cầu hòa giải gửi đến ủy ban nhân dân thị trấn, quận, huyện, thị xã nơi có đất để hòa giải, nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

Để tránh phải đưa nhau ra tòa án giải quyết thiệt hơn và phát sinh mâu thuẫn không đáng có, công tác hòa giải nhất là tại UBND xã, phường, thị trấn là rất quan trọng.

Lưu ý: 

– Tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải được hòa giải (đây là tranh chấp đất đai).

– Các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng bất động saen như: tranh chấp giao dịch quyền sử dụng bất động sản, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, phân chia tài sản chung của vợ chồng về quyền sử dụng đất … thì không bắt buộc phải hòa giải (không phải tranh chấp đất đai).

Nếu hòa giải thành công thì việc tranh chấp kết thúc, nếu hòa giải không thành thì tùy trường hợp cụ thể mà có các giải pháp pháp lý khác nhau (khởi kiện yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết).

2. Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết

Căn cứ khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết:

– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau thì nộp tại UBND cấp huyện).
Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

– Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

3. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Căn cứ Điều 203 Luật Đất đai 2013, những tranh chấp sau đây thì đương sự được khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

– Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…).

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.