Trong đời sống, quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) không chỉ là một loại tài sản có giá trị kinh tế lớn mà còn gắn liền với tình cảm, công sức và kỷ niệm của nhiều thế hệ trong gia đình. Tuy nhiên, khi người sử dụng đất qua đời, việc xác định mảnh đất đó có phải là di sản hay không, ai là người được quyền thừa kế, và cách thức phân chia như thế nào cho đúng pháp luật lại là những vấn đề thường gây ra tranh cãi, thậm chí dẫn đến tranh chấp kéo dài.  

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm di sản, điều kiện để QSDĐ được xem là di sản thừa kế, cũng như các hình thức và lưu ý quan trọng khi chia di sản thừa kế, từ đó tìm ra giải pháp phù hợp, tiết kiệm thời gian, chi phí và gìn giữ được hòa khí trong gia đình. 

1. Di sản là gì? 

Theo quy định tại BLDS 2015, di sản bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Bất kỳ tài sản nào thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của người đã mất tại thời điểm chết – từ nhà cửa, đất đai, xe cộ, tiền tiết kiệm đến cổ phần, phần vốn góp trong doanh nghiệp, … đều có thể là di sản. 

Tuy nhiên, trong thực tế, QSDĐ là loại di sản đặc biệt, bởi nó không chỉ mang giá trị kinh tế lớn mà còn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của Luật Đất đai. Việc xác định mảnh đất đó có thực sự là “di sản hợp pháp” hay không là bước đầu tiên và quan trọng nhất trước khi tiến hành chia thừa kế. 

2. Điều kiện để QSDĐ được coi là di sản 

Không phải mọi QSDĐ đều có thể trở thành di sản. Để QSDĐ được đưa vào phân chia thừa kế, về nguyên tắc phải đáp ứng các điều kiện nhất định: 

1. Có QSDĐ hợp pháp 

Người để lại thừa kế phải có QSDĐ hợp pháp, thể hiện qua việc: 

• Được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, hoặc 

• Có Quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của cơ quan có thẩm quyền. 

Trường hợp đất chưa có sổ đỏ, nhưng người chết đáp ứng đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai (ví dụ: có giấy tờ về QSDĐ trước năm 1993, sử dụng ổn định, không tranh chấp…) thì vẫn có thể được xác định là di sản. Tuy nhiên, quá trình chứng minh để đưa vào phân chia sẽ phức tạp và đòi hỏi nhiều  thời gian hơn so với thông thường. 

2. Điều kiện để thực hiện quyền thừa kế 

Kể cả khi đã có Sổ đỏ, mảnh đất đó vẫn phải “sẵn sàng” về mặt pháp lý. Khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ 04 điều kiện để thực hiện quyền thừa kế gồm: 

1. Đất không có tranh chấp, hoặc nếu có, tranh chấp đó phải được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án, hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. 

2. QSDĐ không bị kê biên áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. 

3. Trong thời hạn sử dụng đất: Điều này đặc biệt quan trọng đối với các loại đất có thời hạn sử dụng như đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ… 

4. Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: QSDĐ không đang bị Tòa án áp dụng các biện pháp ngăn chặn như cấm chuyển dịch, cấm thay đổi hiện trạng… 

3. Các hình thức phân chia di sản là QSDĐ 

Sau khi xác định QSDĐ là di sản hợp pháp, việc phân chia di sản như thế nào sẽ phụ thuộc vào ý chí của người để lại hoặc theo quy định của pháp luật. 

1. Phân chia theo di chúc  

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi mất. Nếu di chúc là hợp pháp, thì toàn bộ di sản (bao gồm cả QSDĐ) phải được phân chia đúng theo ý chí được thể hiện trong di chúc. 

Một di chúc hợp pháp phải đáp ứng đủ các điều kiện sau: 

1. Chủ thể: Người lập di chúc phải hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép. (Điều 630 BLDS). 
2. Nội dung: Nội dung di chúc không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 
3. Hình thức: Di chúc phải được lập thành văn bản (trừ khi lập di chúc miệng trong trường hợp đặc biệt). Di chúc văn bản có thể là: 

• Văn bản không có người làm chứng: Người lập di chúc phải tự tay viết và ký vào bản di chúc. 

• Văn bản có người làm chứng (ít nhất 02 người làm chứng hợp pháp): Dùng khi người lập di chúc không thể tự tay viết (đánh máy, nhờ người khác viết hộ). 

• Văn bản có công chứng/chứng thực: hình thức di chúc có giá trị pháp lý cao nhất, ít xảy ra tranh chấp nhất. 

Lưu ý:  

• Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc (Điều 644 BLDS): Đây là một quy định rất nhân văn nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi tối thiểu cho những người phụ thuộc, pháp luật quy định ngay cả khi di chúc không cho họ hưởng, những người sau đây vẫn được hưởng 2/3 suất thừa kế theo pháp luật: Cha, mẹ, vợ, chồng của người chết; Con chưa thành niên (dưới 18 tuổi); Con đã thành niên nhưng mất khả năng lao động. 
• Hiệu lực của di chúc: Nếu một người lập nhiều bản di chúc cho cùng một tài sản, thì chỉ bản di chúc hợp pháp sau cùng (mới nhất) mới có hiệu lực theo quy định tại khoản 5 Điều 643 BLDS 2015. 

2. Phân chia theo pháp luật

Đây là hình thức phân chia phổ biến nhất, được áp dụng khi: 

• Người chết không để lại di chúc; 

• Di chúc không hợp pháp (bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ); 

• Di chúc chỉ định đoạt một phần di sản (phần còn lại không được định đoạt sẽ chia theo pháp luật); 

• Những người được hưởng thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; 

• Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc họ từ chối nhận di sản. 

Khi đó, QSDĐ sẽ được phân chia theo nguyên tắc “Các hàng thừa kế” quy định tại Điều 651 BLDS 2015. 

1. Hàng thừa kế thứ nhất (Hàng ưu tiên tuyệt đối) gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. 

2. Hàng thừa kế thứ hai gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông bà nội, ông bà ngoại. 

3. Hàng thừa kế thứ ba gồm: Cụ nội, cụ ngoại; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; cháu ruột, chắt ruột… 

Nguyên tắc phân chia: những người trong cùng một hàng thừa kế sẽ được hưởng các phần di sản bằng nhau. Hàng thừa kế sau chỉ được quyền hưởng thừa kế nếu hàng thừa kế ngay trước đó không còn ai (do đã chết, không có quyền hưởng, bị truất quyền hoặc từ chối nhận).  

Kết luận

Việc xác định đúng di sản và người thừa kế mới chỉ là bước đầu trong hành trình pháp lý về thừa kế QSDĐ. Để di sản thực sự được chuyển giao hợp pháp và tránh những tranh chấp phát sinh sau này, các bên cần hoàn tất thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản theo đúng quy định. Đây là giai đoạn đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ và chứng từ – yếu tố quyết định đến việc hồ sơ được giải quyết suôn sẻ hay gặp vướng mắc kéo dài.  

 
👉 Ở bài viết tiếp theo, chúng tôi sẽ hướng dẫn chi tiết danh mục giấy tờ cần chuẩn bị, kèm theo “checklist” thực tế giúp bạn hạn chế sai sót và chủ động xử lý các tình huống thường gặp như giấy tờ bị thất lạc hoặc hư hỏng, người thừa kế ở xa,…