4 lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc
Lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc: Theo khoản 1 điều 328 BLDS 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra với mục đích: Để đảm bảo giao kết một giao dịch dân sự khác hoặc để thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.
MỘT SỐ LƯU Ý KHI GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
1. Cân nhắc lý do đặt cọc.
Chúng ta đều nhận thấy việc đặt cọc thường được diễn ra với những hoàn cảnh cụ thể và lý do của nó. Hầu hết người ta chỉ đặt cọc khi mà giao dịch chính thức chưa thể thực hiện được vì lý do nào đó. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn rất nhiều trường hợp đặt cọc vì những lý do chưa thực sự cần thiết, dẫn đến rủi ro cho một bên.
Ví dụ, trong giao dịch bất động sản, trong khi bên bán đã sẵn sàng để bàn giao tài sản và bên mua đã có đủ tiền để mua. Tuy nhiên, các bên vẫn đặt cọc như một thói quen, mà lý do đặt cọc lại không xuất phát từ việc một bên thiếu vốn hay một bên không sẵn sàng để chuyển giao tài sản, mà lý do để các bên đặt cọc đôi khi đơn giản chỉ là để chọn ngày đẹp để mua bán hoặc cứ cọc để đó mà chẳng có lý do.
Hầu hết, các bên sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc đều mang tâm lý nhẹ nhõm vì họ nghĩ rằng, giao dịch gần như chắc chắn sẽ được xác lập. Tuy nhiên, họ không nhận ra, đây chính là thời điểm mà họ phải gánh chịu những rủi ro đầu tiên trong quá trình giao dịch mua bán, bởi trong đại đa số các giao dịch đặt cọc, bên đặt cọc chỉ dựa vào sự cảm nhận và tin tưởng đối với bên nhận đặt cọc mà giao tài sản chứ không có bất kỳ biện pháp bảo đảm bổ sung nào để bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc và tiền phạt cọc của bên nhận cọc. Một số rủi ro các bên sẽ hay gặp trong giai đoạn này, cụ thể như:
(i) Bên nhận đặt cọc có thể nhận tiền cọc của nhiều người và bỏ trốn hoặc;
(ii) Bên nhận đặt cọc trì hoãn việc thực hiện nghĩa vụ, tìm nhiều lý do để lợi dụng, chiếm dụng tiền cọc sử dụng vào việc khác trong thời gian dài hoặc;
(iii) Bên nhận đặt cọc chấp nhận phá cọc nhưng gây khó khăn, quỵt tiền cọc, không chấp nhận nộp phạt cọc…
Bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng cọc, và bên đặt cọc có quyền khởi kiện ra tòa để đòi, nhưng rõ ràng việc khởi kiện ra tòa án chưa bao giờ là lựa chọn dễ dàng vì quá trình tố tụng diễn ra thường mất rất nhiều thời gian, chi phí và công sức, cho dù có thắng kiện thì việc thu hồi số tiền cũng không thể nhanh chóng và dễ dàng. Chính vì vậy, đặt cọc luôn cần một lý do chính đáng và cần phải cân nhắc, cân đối giữa yếu tố rủi ro với việc giải quyết lý do đó, cái nào có lợi hơn chứ không nên lạm dụng việc đặt cọc.
Có thể bạn quan tâm Khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng đặt cọc cần lưu ý những gì?
2. Không nên xem nhẹ nội dung hợp đồng đặt cọc.
Vì Hợp đồng đặt cọc mang bản chất của một giao dịch dân sự theo sự thỏa thuận của các bên, nên khi Hợp đồng đặt cọc đáp ứng điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực thì nó sẽ có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, việc hợp đồng đặt cọc có hiệu lực không đồng nghĩa nó không tồn tại rủi ro pháp lý, đặc biệt là những rủi ro bên trong nội dung của hợp đồng. Nhất là khi hợp đồng này không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Trong thực tế, đã có rất nhiều vụ tranh chấp về đặt cọc cho thấy hợp đồng đặt cọc chỉ quy định nghĩa vụ của hai bên phải bán, phải mua với nhau chứ không có các điều kiện, điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán; đến khi chính thức ký hợp đồng mua bán thì hai bên không thể thống nhất được nội dung mua bán với nhau, từ đó hai bên đổ lỗi cho nhau và không xác định được ai là người vi phạm cọc.
Thông thường, khi hai bên gặp khó trong việc ký hợp đồng mua bán thì bên đặt cọc sẽ là người đối diện với rủi ro đầu tiên. Tuy nhiên, cũng có trường hợp bên đặt cọc bỏ cọc và biến mất, chấp nhận mất số tiền đã đặt, thì lúc này bên nhận đặt cọ cũng là bên gặp rủi ro không kém. Vì hợp đồng đặt cọc đã công chứng và được đưa lên cơ sở dữ liệu công chứng, hợp đồng cọc không rõ ràng, dù đã quá hạn nhưng công chứng viên không thể và không có tư cách pháp lý để kết luận bên nào vi phạm cọc, kết quả là công chứng viên không thể đồng ý chứng nhận cho bên nhận đặt cọc bán tài sản cho người khác. Vì vậy, để giải quyết vấn đề, bên nhận đặt cọc phải đưa vụ việc ra Tòa để giải quyết.
Do đó, để các bên có thể thực hiện được nghĩa vụ của mình đã cam kết; để xác định rõ trách nhiệm của mỗi bên khi có bất đồng và để tránh rủi ro cho cả hai bên thì hợp đồng cọc nên quy định rõ về các điều kiện bảo đảm mà còn phải quy định rõ các điều khoản, điều kiện của hợp đồng chính mà hai bên sẽ giao kết. Riêng đối với hợp đồng đặt cọc được công chứng, cần quy định rõ điều kiện và cách thức để tài sản có thể được giải phóng khi bên đặt cọc bỏ cọc hoặc cách thức xác định ai là người có lỗi khi hết thời hạn cọc mà hợp đồng chính các bên hướng tới không được giao kết, thực hiện. Có như thế mới đảm bảo được rủi ro pháp lý đối với nội dung hợp đồng đặt cọc.
Có thể bạn quan tâm Mẫu hợp đồng đặt cọc phổ biến
3. Tư cách của bên nhận đặt cọc.
Trong thực tế, có nhiều trường hợp bên nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu thật sự của tài sản mà bên mua muốn đặt cọc. Theo quy định của BLDS 2015 thì mục đích của việc đặt cọc là bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chứ không phải là trực tiếp hướng đến đích danh tài sản được giao dịch trong hợp đồng đó. Hay nói cách khác, trong mối quan hệ này, tài sản mà các bên mua bán được xác định là đối tượng của nghĩa vụ chứ không phải là đối tượng của giao dịch đặt cọc.
Tại Điều 276 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đối tượng của nghĩa vụ dân sự chỉ quy định như sau: “1. Đối tượng của nghĩa vụ là tài sản, công việc phải thực hiện hoặc không được thực hiện. 2. Đối tượng của nghĩa vụ phải được xác định.” Như vậy, có thể thấy bên nhận cọc không nhất thiết phải là chủ sở hữu của tài sản mà các bên hướng tới giao dịch mua bán nhưng họ vẫn có quyền nhận đặt cọc.
Trên thực tế khi tiến hành công chứng các giao dịch đặt cọc, rất nhiều công chứng viên từ chối giao dịch đặt cọc với lý do người nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu tài sản; nếu công chứng giao dịch kiểu như vậy sẽ đem lại rủi ro rất lớn cho bên đặt cọc. Đây là một nhận định thiếu cơ sở pháp lý, bởi như đã phân tích ở trên, cho dù bên nhận đặt cọc có là chủ sở hữu tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán hay không, nếu không có biện pháp bảo đảm bổ sung cho nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc và phạt cọc thì bên đặt cọc đều đối diện với rủi ro.
Ngoài ra, đa số các bên đặt cọc luôn có suy nghĩ rằng nếu người nhận đặt cọc là chủ sở hữu tài sản sẽ bảo đảm an toàn hơn, vì người có thể chạy chứ bất động sản nằm đó không thể chạy được. Nắm được tâm lý và suy nghĩ này, những kẻ lừa đảo thường tạo ra sự an toàn giả tạo để lừa tiền cọc bằng chiêu thức thuê bất động sản và làm giả giấy tờ sở hữu để tạo niềm tin cho bên đặt cọc. Thậm chí những kẻ lừa đảo còn tìm cách cho bên đặt cọc tin rằng chúng sở hữu rất nhiều bất động sản khác nữa, nên chẳng dại gì đi lừa đảo số tiền cọc nhỏ nhoi. Một thực tế nữa là khi tiến hành giao dịch đặt cọc, bên đặt cọc thường ít khi chú ý kiểm tra kỹ giấy tờ của bên nhận đặt cọc vì cho rằng đằng nào thì lúc mua bán chính thức cũng còn phải kiểm tra lần nữa, lại còn phải công chứng, do vậy nếu có kiểm tra giấy tờ khi đặt cọc thì cũng chỉ loáng thoáng, nên hầu như không thể phát hiện ra sự giả mạo.
Có thể bạn quan tâm 9 điều cần có trong hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản
4. Vi phạm hợp đồng đặt cọc có phải là vi phạm pháp luật?
Thực tế có một số trường hợp công chứng viên đánh đồng khái niệm “vi phạm hợp đồng đặt cọc” là “vi phạm pháp luật” nên đã từ chối công chứng giao dịch cho bên vi phạm cọc và bên thứ ba. Ví dụ: ông A đặt cọc cho ông B để mua chiếc xe của ông B (hợp đồng có công chứng) mà sau đó ông B lại bán chiếc xe đó cho ông C thì giao dịch mua bán giữa ông B và ông C sẽ bị công chứng viên từ chối công chứng. Lý do nhiều công chứng viên đưa ra là ông B vi phạm cọc với ông A là phạm luật, do vậy nếu công chứng hợp đồng mua bán giữa ông B với ông C là vi phạm pháp luật
Tuy nhiên, quan điểm này chưa thật sự thuyết phục, bởi lẽ, hợp đồng cọc là một hợp đồng độc lập, đối tượng của nó là khoản tiền hoặc tài sản đem ra đặt cọc chứ không phải là chiếc xe mà hai bên dự kiến mua bán với nhau. Hơn thế nữa, vi phạm cọc và hậu quả của nó đã được thỏa thuận và quy định rõ. Trách nhiệm của bên vi phạm cọc sẽ chỉ tương đương và được gói gọn trong phạm vi giá trị số tiền đặt cọc cũng như biện pháp phạt cọc mà các bên đã thỏa thuận. Điều đó có thể được hiểu rằng việc vi phạm cọc không phải là không được phép xảy ra, mà nó hoàn toàn có thể xảy ra nếu các bên chấp nhận được mức trách nhiệm đã thỏa thuận trong hợp đồng cọc.
Do đó, hiểu và đồng hóa giữa vi phạm cọc và vi phạm pháp luật dường như không phù hợp logic và là một sự suy diễn thiếu căn cứ pháp lý; cách hiểu này đang làm hạn chế quyền chính đáng của chủ sở hữu khi định đoạt tài sản.
Có thể thấy việc không nắm rõ bản chất và cơ chế của giao dịch đặt cọc đang tạo ra những cách hiểu sai, những lầm tưởng, do vậy thường không nhận định đúng căn nguyên dẫn đến rủi ro từ giao dịch này, thậm chí tạo cơ hội cho các hành vi lừa đảo.
Có thể bạn quan tâm Mẫu hợp đồng đặt cọc tài sản
Trên đây là Những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp các bạn đang gặp phải các vấn đề pháp lý về hợp đồng mua bán, tranh chấp hợp đồng mua bán vui lòng liên hệ với các luật sư của LTT & Lawyers, chúng tôi sẽ liên hệ lại với Bạn ngay khi tiếp nhận thông tin.