BỒI THƯỜNG TRONG TRƯỜNG HỢP NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT – MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý

Hiện nay, khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất mà thuộc diện bị thu hồi sẽ được nhận bồi thường. Việc bồi thường sẽ phụ thuộc vào từng loại nhóm đất khác nhau, theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì có 03 loại nhóm đất: (i) Nhóm đất nông nghiệp; (ii) Nhóm đất phi nông nghiệp; (iii) Nhóm đất chưa sử dụng.

Để xác định rằng đất mà mình đang sử dụng thuộc loại đất nào, người dân sẽ dựa vào thông tin trên một trong các loại giấy tờ sau theo quy định của Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

• Giấy tờ về quyền được sử dụng đất đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận như trình bày ở Mục (i) trên;

• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận như trình bày ở Mục (i) trên.

1. Cơ chế bồi thường theo loại đất.

Hiện nay, về nguyên tắc, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 74 Luật Đất đai 2013 sẽ được thực hiện khi:

• Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 này thì được bồi thường.

• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

• Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

a) Đất nông nghiệp  

• Đối với cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi và có đủ điều kiện để nhận bồi thường đất. Phần diện tích đất nông nghiệp nằm trong hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất và diện tích đất do được nhận thừa kế sẽ được nhận bồi thường.

Cần lưu ý trong trường hợp phần diện tích đất nông nghiệp vượt quá hạn mức, do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường.

• Đối với cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi và không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất sẽ chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp, phần phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp thì không được bồi thường về đất nhưng được xem xét hỗ trợ theo quy định.

• Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì vẫn được bồi thường với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích này phải không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

• Đối với tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường về đất và mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

• Đối với các tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được giao đất có đủ điều kiện để bồi thường thì sẽ được nhận tiền bồi thường về đất khi thu hồi đất. Trường hợp nhà nước cho thuê đất các tổ chức này chỉ được nhận bồi thường đối với chi phí đầu tư vào đất.

Cần lưu ý trong trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

b) Đất ở  

• Đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có đất ở bị thu hồi và đủ điều kiện để được nhận bồi thường thì:

• Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

• Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất và khi có đủ điều kiện được bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng đất.  

c) Đất phi nông nghiệp không phải đất ở  

• Đối với hộ gia đình, cá nhân nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường về đất bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc trong trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.

• Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tùy từng trường hợp sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc giao đất mới.

2. Những lưu ý cho người sử dụng đất khi được bồi thường

Mặc dù hiện nay pháp luật đã quy định tương đối rõ ràng về việc bồi thường khi thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại một số trường hợp sau mà người sử dụng đất cần phải lưu ý:

• Xác định sai loại đất để bồi thường

Mặc dù đã có những quy định về căn cứ xác định loại đất nhưng trong một số trường hợp khi thu hồi đất cơ quan có thẩm quyền ở địa phương vẫn xác định sai loại đất để bồi thường cho người dân. Từ đó dẫn đến việc bồi thường chưa được hợp lý khiến quyền lợi của người có đất thu hồi bị ảnh hưởng. Do vậy, người sử dụng đất khi bị thu hồi nên tham vấn kỹ ý kiến của các chuyên gia hoặc công ty Luật như LTT & Các Cộng Sự.

(ii)     Bồi thường theo khung giá đất có sự chênh lệch lớn với giá đất trên thị trường.

Việc xác định giá đất trên thị trường để thay đổi khung giá đất sẽ rất khó xác định do không có cơ sở dữ liệu nào ghi nhận, quy định là bao nhiêu. Điều này dẫn đến khung giá đất để làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thấp hơn nhiều so với giá đât trên thị trường dẫn đến gây thiệt hại cho chủ sử dụng đất khi bị thu hồi đất.

Trên đây là những thông tin mà LTT & Các Cộng Sự muốn gửi đến bạn đọc có nhu cầu tìm hiểu về vấn đề bồi thường khi thu hồi đất. Nếu bạn đọc muốn trao đổi hoặc tư vấn kỹ hơn về trường hợp này, xin hãy vui lòng liên hệ với LTT & Các Cộng Sự để được hưởng dẫn tận tình.