LƯU Ý KHI THỎA THUẬN PHÂN CHIA DI SẢN THỪA KẾ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Phân chia di sản thừa kế là việc những người được thừa kế theo pháp luật thỏa thuận với nhau để phân. Thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là một giao dịch dân sự được quy định tại phần Thừa kế của Bộ luật Dân sự 2015. Có hai phương thức thực hiện việc phân chia di sản thừa kế, chính là do những người thừa kế tự thỏa thuận hoặc thực hiện tại tòa án. Bài viết dưới đây sẽ chỉ ra cho bạn đọc về những điều kiện có hiệu lực pháp luật đối với thỏa thuận phân chia di sản là bất động sản.

Trước hết thỏa thuận phân chia di sản được coi là một dạng của giao dịch dân sự. Do đó, theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với thỏa thuận phân chia được xác lập;

• Chủ thể tham gia thỏa thuận hoàn toàn tự nguyện;

• Mục đích và nội dung của thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;

• Hình thức của thỏa thuận là điều kiện bắt buộc có hiệu lực của thỏa thuận phân chia di sản.

1. Điều kiện về chủ thể tham gia thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

• Chủ thể tham gia thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là người thừa kế theo pháp luật

• Những người được hưởng thừa kế di sản thừa kế theo pháp luật theo các hàng thừa kế như quy định tại Điều 651 Bộ Luật dân sự 2015; 

• Những người được hưởng thừa kế thế vị theo Điều 652 Bộ luật dân sự 2015;

• Người phân chia di sản được những người thừa kế thỏa thuận cử ra theo Điều 656 Bộ Luật dân sự 2015.
• Chủ thể tham gia thỏa thuận phân chia di sản thừa là người thừa kế theo di chúc

• Trường hợp di chúc không xác định rõ từng phần của từng người thừa kế thì những người được thừa kế theo di chúc và những người được hưởng thừa kế không phụ thuộc vào di chúc.

• Trường hợp di chúc bị vô hiệu một phần thì những người được thừa kế theo phần di chúc có hiệu lực được thỏa thuận trong phần di sản có hiệu lực theo di chúc còn nhưng người thừa kế theo pháp luật phần di sản còn lại sẽ thỏa thuận với nhau.

• Người phân chia di sản được những người thừa kế thỏa thuận cử ra theo Điều 656 Bộ Luật dân sự 2015.

Điều này được quy định gián tiếp thông qua quy định về các công việc mà những người thừa kế thỏa thuận trong cuộc họp mặt tại Điều 656 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, khi tham gia vào thỏa thuận phân chia di sản, các bên phải “hoàn toàn tự nguyện”.

• Điều kiện về bất động sản trong thỏa thuận phân chia di sản

Tùy thuộc vào loại bất động sản cụ thể mà thỏa thuận phân chia di sản cần phải đáp ứng các điều kiện khác nhau, cụ thể:

• Đối với trường hợp bất động sản là nhà ở

Mặc dù hiện nay thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được coi là một trong những hình thức giao dich về nhà ở theo quy định tại Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, tại Điều 118 Luật Nhà ở quy định về điều kiện của nhà ở trong giao dịch thì lại không đề cập đến trường hợp này.

Cũng cần lưu ý rằng nếu trong thỏa thuận phân chia di sản là nhà ở có nội dung liên quan đến việc tặng cho thì nhà ở phải được tuân thủ điều kiện tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

• Đối với trường hợp bất động sản là quyền sử dụng đất

Để thỏa thuận phân chia di sản là quyền sử dụng đất thì hiện nay pháp luật quy định phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người để lại di sản. Loại giấy tờ phổ biến nhất hiện nay đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.  

Cần lưu ý rằng, xuất phát từ quy định liên quan đến phần diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với quyền sử dụng đất nên không phải lúc nào các đồng thừa kế cũng có thể phân chia cụ thể diện tích đất của từng người. Người đọc cần tư vấn kỹ lưỡng với các chuyên gia hoặc công ty luật như LTT & Các Cộng Sự để nắm rõ phương án thực hiện thỏa thuận phân chia di sản.

• Đối với trường hợp bất động sản là các bất động sản khác

Theo quy định pháp luật hiện hành, người thừa kế còn có thể thỏa thuận phân chia di sản là bất động sản như công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, … Cần lưu ý rằng, nếu thuộc trường hợp phải đăng ký thì là đối tượng của thỏa thuận phân chia di sản khi có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của người để lại di sản, còn nếu không thuộc trường hợp phải đăng ký thì bất động sản đố phải tồn tại và đáp ứng theo quy định pháp luật.

• Điều kiện về mục đích và nội dung của thỏa thuận phân chia di sản

Hiện nay, theo quy định tại Điều 656 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì nội dung thỏa thuận phân chia di sản của những người thừa kế phải thỏa thuận về cách thức phân chia di sản.

Cần lưu ý rằng, ngoài thỏa thuận về cách thức phân chia di sản thì theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Công chứng năm 2014 thì thỏa thuận phân chia di sản còn phải chứa đựng thêm nội dung liên quan đến việc tặng cho một phần hoặc toàn bộ di sản của người được hưởng cho những người thừa kế khác.

Ngoài ra, mục đích và nội dung của thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật (lưu ý điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định), không trái đạo đức xã hội.

• Điều kiện về hình thức của thỏa thuận phân chia di sản

Khoản 2 Điều 656 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau: “Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản”. Như vậy, có thể hiểu rằng theo quy định pháp luật hiện nay thì thỏa thuận phân chia di sản của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.

Theo quy định tại Điều 57 Luật Công chứng năm 2014 thì việc công chứng di văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là không bắt buộc. Nhưng để đảm bảo tính pháp lý cao nhất văn bản này nên được thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên, trong trường hợp thỏa thuận phân chia di sản là căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất và quyền sở hữu nhà ở thì văn bản thỏa thuận cần được công chứng để có căn cứ pháp lý.

 Trên đây là những thông tin mà LTT & Các Cộng Sự muốn gửi đến bạn đọc có nhu cầu tìm hiểu về vấn đề điều kiện có hiệu lực đối với một thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là bất động sản. Nếu bạn đọc muốn trao đổi hoặc tư vấn kỹ hơn về trường hợp này, xin hãy vui lòng liên hệ với LTT & Các Cộng Sự để được hưởng dẫn tận tình.