LƯU Ý KHI VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG HÌNH THỨC THẾ CHẤP CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN VAY MUA TẠI NGÂN HÀNG
Ngày nay, nhu cầu sở hữu, mua bất động sản đang ngày càng gia tăng, đặc biệt là nhu cầu về sở hữu nhà ở và chung cư. Tuy nhiên, giá cả bất động sản hiện nay khá cao, đối với những người không có nguồn tài chính đủ mạnh thì đây có lẽ là trở ngại lớn. Nắm bắt được nhu cầu này, các chủ đầu tư dự án và Ngân hàng đã liên kết hỗ trợ cho vay bằng hình thức thế chấp chính bất động sản muốn mua để tạo điều kiện thuận lợi t cho khách hàng. Và đây là vấn đề được rất nhiều người quan tâm hiện nay.
Đây là một hình thức cho vay truyền thống và khá phổ biến tại các ngân hàng. Theo đó, ngân hàng sẽ hỗ trợ cho những khách hàng có nhu cầu sở hữu bất động sản nhưng chưa đủ tiền bằng hình thức cho vay thế chấp và tài sản thế chấp ở đây chính là bất động sản mà khách hàng dự định mua.
- Những điều kiện cần đáp ứng khi vay để mua bất động sản bằng hình thức thế chấp chính bất động sản đó tại ngân hàng
- Điều kiện đối với người vay
- Là công dân Việt Nam;
- Nằm trong độ tuổi nhất định;
- Có hộ khẩu thường trú, tạm trú hoặc xác nhận tạm trú;
- Không thuộc nhóm đối tượng nằm trong danh sách đen hoặc phạm tội (rửa tiền, khủng bố,…);
- Không có nợ xấu trên hệ thống tín dụng, có lịch sử tín dụng tốt;
- Có thu nhập tối thiểu hàng tháng đạt yêu cầu của ngân hàng.
- Điều kiện đối với tài sản thế chấp
- Điều kiện cơ bản đối với bất động sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì để thực hiện các quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Điều kiện cơ bản đối với bất động sản thế chấp là nhà ở
Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì để thực hiện giao dịch thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý thêm về một số điều kiện phát sinh thực tế hiện nay đối với việc thế chấp bằng bất động sản:
- Phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người vay, đảm bảo có đầy đủ giấy tờ pháp lý rõ ràng, không bị tẩy xóa, không bị rách, các trang bổ sung phải được đóng dấu và giáp lai;
- Đáp ứng được các điều kiện vay của ngân hàng (về diện tích, giá trị tối thiểu,…);
- Được người đăng ký thế chấp tại những cơ quan chức năng có thẩm quyền.
- Hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị khi mua bất động sản bằng hình thức thế chấp chính bất động sản đó tại ngân hàng
- Hồ sơ nhân thân của khách hàng
- CMND/CCCD/Hộ chiếu còn hiệu lực;
- Hộ khẩu thường trú/Sổ tạm trú/Giấy xác nhận tạm trú;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (Đăng ký kết hôn/Xác nhận độc thân/Quyết định ly hôn);
- Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập trả nợ.
- Hồ sơ chứng minh mục đích vay
- Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu sẵn của ngân hàng);
- Hợp đồng đặt cọc/mua bán bất động sản;
- Chứng từ nộp tiền các lần đã thanh toán vốn tự có;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn bất động sản định mua;
- Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập trả nợ.
- Trình tự thủ tục mua bất động sản bằng hình thức thế chấp chính bất động sản đó tại ngân hàng
- Chuẩn bị hồ sơ vay
Người vay cần phải chuẩn bị đầy các hồ sơ giấy tờ như đã nêu ở trên.
- Thẩm định hồ sơ vay và định giá tài sản
Nhân viên ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định và định giá tài sản thế chấp (bất động sản mà khách hàng dự định mua) của khách hàng
- Đưa ra quyết định vay, tiến hành giải ngân
Ngân hàng sẽ đưa ra thông báo chấp thuận cấp tín dụng khi hồ sơ của khách đáp ứng đầy đủ các điều kiện ở trên rồi tiến hành các thủ tục giải ngân khoản vay. Khi đó sẽ có hai trường hợp có thể xảy ra:
- Trường hợp thứ nhất, khách hàng đã hoàn thành thủ tục sang tên bất động sản:
- Các bên ký hợp đồng thế chấp công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai tại quận/huyện, hoặc tỉnh/thành phố);
- Ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ đỏ, sổ hồng,…) trước khi giải ngân cho khách hàng.
- Trường hợp thứ hai, khách hàng chưa hoàn thành thủ tục sang tên bất động sản:
- Người mua, bên bán cùng với phía ngân hàng ký thỏa thuận 3 bên về việc giải ngân phong tỏa đối với khoản tiền giải ngân cho bên mua;
- Sau khi ký kết hợp đồng tín dụng, ngân hàng giải ngân khoản vay vào sổ tiết kiệm/tài khoản tạm khóa đứng tên bên bán và phong tỏa toàn bộ số tiền này trong quá trình hai bên thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật;
- Ngân hàng sẽ giải tỏa sổ tiết kiệm/tài khoản tạm khóa cho bên bán sau khi bên mua ký hợp đồng thế chấp công chứng và thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định.
- Giám sát tín dụng và thanh lý hợp đồng vay
Cần lưu ý rằng trong khoảng thời gian vay, nhân viên tín dụng của ngân hàng sẽ thường xuyên kiểm tra tình hình sử dụng khoản tiền đúng mục đích hay không, đồng thời đảm bảo khách mua bất động sản vẫn đủ khả năng trả nợ.
Quy trình vay mua bất động sản chỉ chấm dứt khi khách hàng đã thanh toán toàn bộ số nợ gốc lẫn lãi cho bên ngân hàng.
- Rủi ro dành cho người mua
- Nên hoàn thành các giấy tờ liên quan đến bất động sản trước do các vấn đề liên quan đến bất động sản thường phức tạp và có thời gian giải quyết lâu dẫn đến việc bị chậm trễ trong việc hoàn thiện hồ sơ vay.
- Không nên đặt cọc vội mà nên chờ thông báo hồ sơ vay được phê duyệt rồi mới đặt để tránh rủi mất cọc.
- Nếu không thể chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ cùng lúc thì nên cung cấp cho ngân hàng các giấy tờ quan trọng trước (CMND, chứng minh thu nhập,…) để không bị chậm trễ trong việc làm hồ sơ và chờ xét duyệt. Bên cạnh đó giúp tránh được việc bỏ lỡ cơ hội mua được bất động sản với giá ưu đãi với lãi suất hợp lý.
Có thể thấy, nhu cầu vay thế chấp ngân hàng để mua bất động sản của các cá nhân ngày càng tăng cao, kèm theo đó sẽ tiềm ẩn các rủi ro như đã nêu trên. Do vậy, trước khi thực hiện các thủ tục vay, bạn nên tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan để thực hiện đúng quy định pháp luật, đồng thời đảm bảo được tối đa lợi ích của chính bản thân mình.