XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT

Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản: Trong bối cảnh dịch bệnh Covid kéo dài những năm gần đây, nền kinh tế tại đất nước chúng ta nói riêng cũng như nền kinh tế thế giới nói chung đều bị ảnh hưởng nghiêm trọng, từ đó ngày càng gia tăng tình trạng các ngân hàng tiến hành thu hồi vốn qua hình thức xử lý tài sản và bất động sản trở thành loại tài sản thế chấp phổ biến nhất bởi giá trị và tính cố định của bất động sản. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn đọc nắm thêm thông tin về việc xử lý tài sản là bất động sản hiện nay theo quy định pháp luật.

Có thể hiểu rằng, việc xử lý tài sản là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp là bất động sản và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định.

1. Trường hợp phải tiến hành xử lý tài sản là bất động sản

Hiện nay, theo quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản thế chấp là bất động sản sẽ phải tiến hành xử lý khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên thế chấp (bên có nghĩa vụ) không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

• Bên thế chấp (bên có nghĩa vụ) phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

• Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

• Nguyên tắc xử lý tài sản là bất động sản

Các bên trong quan hệ thế chấp phải tuân thủ các nguyên tắc xử lý đã được quy định tại Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐ-CP như sau:

• Việc xử lý phải được thực hiện đúng với thỏa thuận của các bên, quy định pháp luật có liên quan.

• Bên nhận thế chấp thực hiện việc xử lý tài sản trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm.

• Trường hợp pháp luật có liên quan quy định tài sản đang dùng để thế chấp phải xử lý để bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ khác thì tài sản này được xử lý theo quy định đó.

• Việc bên nhận thế chấp xử lý tài sản để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận thế chấp.

• Thủ tục xử lý tài sản là bất động sản

• Bước 1: Thông báo về việc xử lý để thực hiện nghĩa vụ  

Theo quy định tại Điều 300 của Bộ luật Dân sự 2015 thì trước khi xử lý, bên nhận thế chấp phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý cho bên thế chấp.   

Cần lưu ý rằng trong trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo về việc xử lý như trên mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên thế chấp.

• Bước 2: Giao tài sản thế chấp để xử lý  

Theo quy định tại Điều 301 Bộ luật Dân sự 2015 thì người đang giữ tài sản thế chấp có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp bắt buộc phải xử lý như đã nêu tại Mục 1.

Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

• Bước 3: Thanh toán bảo đảm nghĩa vụ

Bên nhận thế chấp sẽ tiến hành thực hiện một trong các phương thức xử lý sau theo quy định tại khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015: (i) bán đấu giá tài sản; (ii) tự bán tài sản; (iii) nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm hoặc (iv) bằng các phương thức khác.

Các bên cần lưu ý rằng trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo như đã nêu thì tài sản sẽ được bán đấu giá.

Sau đó số tiền có được từ việc xử lý sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý được thanh toán theo thứ tự ưu tiên.

Trong trường hợp số tiền có được từ việc xử lý sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên thế chấp.

Trong trường hợp số tiền có được từ việc xử lý sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán.

•  Lưu ý

• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất

• Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất cùng thuộc sở hữu của một chủ thể thì theo quy định tại khoản 1 Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

• Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất không thuộc sở hữu của một chủ thể thì theo quy định tại khoản 2 Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

• Trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất

• Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất cùng thuộc sở hữu của một chủ thể thì theo quy định tại khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

• Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất không thuộc sở hữu của một chủ thế thì theo quy định tại khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cần lưu ý rằng theo quy định tại Án lệ số 11/2017/AL thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu họ có nhu cầu.

Trên đây là những thông tin mà LTT & Các Cộng Sự muốn gửi đến bạn đọc có nhu cầu tìm hiểu về vấn đề nguyên tắc, trình tự thủ tục và những lưu ý khi xử lý tài sản thế chấp là bất động sản. Nếu bạn đọc muốn trao đổi hoặc tư vấn kỹ hơn về trường hợp này, xin hãy vui lòng liên hệ với LTT & Các Cộng Sự để được hưởng dẫn tận tình.