KINH DOANH CHUNG CƯ MINI CẦN ĐÁP ỨNG CÁC ĐIỀU KIỆN GÌ? 

Vụ cháy chung cư mini tại Khương Hạ, Hà Nội làm 56 người tử vong, 44 người bị thương đã gây xôn xao dư luận và khiến cho các chủ nhà quan tâm hơn đến tính pháp lý của loại hình nhà ở này. Câu hỏi đặt ra là liệu rằng khi kinh doanh chung cư mini, các chủ nhà có thực sự hiểu rõ và đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý cần thiết cho hoạt động này hay không? Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về các điều kiện pháp lý quan trọng mà các chủ sở hữu cần nắm vững khi quyết định kinh doanh chung cư mini. 

1. Chung cư mini là gì? 

Mặc dù pháp luật chưa đưa ra một khái niệm cụ thể về chung cư mini nhưng thuật ngữ này đã được người dân sử dụng rộng rãi trong cộng đồng để chỉ các tòa nhà có nhiều tầng, mỗi tầng chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ để bán, cho thuê. Theo Điều 57 Luật Nhà ở 2023, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được ghi nhận là một trong những loại hình nhà ở của cá nhân. 

Nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được khoản 1 Điều 41 NĐ 95/2024/NĐ-CP định nghĩa là nhà ở có từ 02 tầng trở lên được thiết kế, xây dựng với mục đích để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc chỉ để cho thuê đối với từng căn hộ.  

Với các quy định này, chung cư mini thực chất là một loại hình nhà ở nhiều tầng, có nhiều căn hộ riêng biệt, mỗi căn hộ có thể được cho thuê hoặc bán. Tuy nhiên, không phải tất cả các tòa nhà này đều có thể được đưa vào kinh doanh nếu không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý. 

2. Điều kiện xây dựng chung cư mini 

Theo quy định tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023 thì chung cư mini chia thành: 

• Có từ 02 tầng trở lên mà thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua, kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ 

• Có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê 

• Có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ trở lên để cho thuê 

Đối với chung cư mini có từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê 

• Chung cư mini phải đáp ứng yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, xin cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng  

• Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, yêu cầu về an toàn cháy theo tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở riêng lẻ. 

• Đáp ứng điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy do UBND cấp tỉnh quy định. 

Đối với chung cư mini có từ 02 tầng trở lên mà thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua, kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ hoặc có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và việc đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở, xây dựng. 

3. Điều kiện kinh doanh chung cư mini cần phải biết  

Chung cư mini có 02 tầng trở lên mà thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua, kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ hoặc có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê cần phải có đủ các điều kiện: 

• Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết. 

• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 

• Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch. 

• Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật. 

Chung cư mini có từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê: thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở. 

4. Những lưu ý quan trọng khi kinh doanh chung cư mini 

Ngoài các điều kiện pháp lý cơ bản, chủ đầu tư cũng cần chú ý đến một số yếu tố quan trọng để đảm bảo hoạt động kinh doanh chung cư mini diễn ra suôn sẻ: 

• Đảm bảo an toàn cho cư dân: Cần tuân thủ quy định phòng cháy, chữa cháy; thường xuyên kiểm tra về an toàn phòng cháy, chữa cháy trong chung cư. 

• Tuân thủ các quy định về xây dựng và môi trường: Các yêu cầu về bảo vệ môi trường trong quá trình xây dựng và vận hành chung cư mini cũng cần được tuân thủ nghiêm ngặt, từ việc xử lý nước thải đến việc giảm thiểu tiếng ồn và khói bụi. 

• Đảm bảo đầy đủ giấy tờ pháp lý: Các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê hoặc bán căn hộ cần phải rõ ràng, minh bạch và hợp pháp để tránh xảy ra các tranh chấp sau này. 

Kinh doanh chung cư mini đang là xu hướng phổ biến, nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng hiểu rõ và đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý cần thiết. Việc tuân thủ đúng các quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, quyền sở hữu và các giấy tờ pháp lý liên quan là rất quan trọng để đảm bảo sự an toàn cho cư dân và tính bền vững của dự án chung cư mini. Nếu bạn là một chủ đầu tư hoặc đang kinh doanh loại hình nhà ở này, hãy chắc chắn rằng bạn đã có các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất một cách rõ ràng và hợp pháp.