LƯU Ý KHI MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Lưu ý khi mua nhà ở: Căn cứ theo Luật nhà ở năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là những dự án nhà ở chưa hoàn thành nghiệm thu, chưa đưa vào sử dụng thực tế. Vì vậy khi quyết định mua loại nhà ở này sẽ tồn tại rất nhiều rủi ro. Vậy có những lưu ý gì để hạn chế rủi ro tối đa khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai? Bài viết dưới đây sẽ nêu ra những lưu ý cho người mua khi muốn sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai.
- Thẩm định giấy tờ pháp lý đánh giá đủ điều kiện, năng lực của chủ đầu tư và dự án kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Trước hết, người mua cần thẩm định và xem xét các điều kiện của bên bán/chủ đầu tư về điều kiện bắt buộc để được kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định tại khoản 1 Điều 55 và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì khi chủ đầu tư tiến hành kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải có đầy đủ những loại giấy tờ pháp lý sau:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (có thể là quyết định giao đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
- Hồ sơ dự án (thường bao gồm các hồ sơ, văn bản liên quan đến việc quy hoạch, chấp thuận đầu tư, …);
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Giấy phép xây dựng dự án trên phần đất mà chủ đầu tư sở hữu (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng);
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án (đối với trường hợp nhà ở liền kề hoặc nhà ở thấp tầng);
- Biên bản đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà (đối với trường hợp tòa nhà là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai);
- Thông báo nhà ở đủ điều kiện bán do Sở Xây dựng tại địa phương nơi có nhà ở ra quyết định thông báo chấp thuận;
- Chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng thương mại có đủ năng lực (là bên nhận bảo lãnh) đối với chủ đầu tư.
- 2. Cách thức và tiến độ thanh toán và số tiền rõ ràng, minh bạch
Cần lưu ý rằng Bên mua không có nghĩa vụ thanh toán 100% giá trị hợp đồng khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Bởi hiện nay, theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì việc thanh toán của hai bên phải phù hợp với cách thức và tiến độ như sau:
- Việc thanh toán phải được chia nhỏ thành nhiều đợt thanh toán và quy định rõ giá trị từng đợt trong Hợp đồng;
- Đối với đợt thanh toán lần đầu không được quá 30% giá trị Hợp đồng;
- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản và trước thời điểm bàn giao tổng số những đợt thanh toán không được quá 70% giá trị Hợp đồng.
- Lưu ý về hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai
Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai vốn đã chứa đựng nhiều rủi ro vì đây là loại hình bất động sản chưa hoàn thành. Để hạn chế tối đa những rủi ro đó, người mua cần đọc kỹ và có thể nhờ đến sự tham vấn của người có chuyên môn trước khi ký kết hợp đồng và cần quan tâm các nội dung sau:
- Lưu ý về điều kiện về hình thức của Hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai
Hiện nay hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được coi là một dạng kinh doanh bất động sản. Do vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì Hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải được lập thành văn bản.
Bên cạnh đó, hiện nay pháp luật cũng không có quy định về việc bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, giảm thiểu sự rủi ro cho bên mua, LTT & Các Cộng Sự khuyến nghị người mua nên công chứng, chứng thực hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Lưu ý về quyền và nghĩa vụ của bên bán
Ở đây, bên bán được quyền ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xem như là một trong những hình thức huy động vốn của chủ đầu tư cho dự án. Tuy nhiên, tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định rất rõ về việc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được ký kết khi bất động sản đáp ứng đầy đủ các điều kiện được đưa vào kinh doanh như đã trình bày tại Mục 1. Hiện nay, có rất nhiều chủ đầu tư ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện pháp lý dưới nhiều hình thức che đậy để huy động vốn như hợp đồng đặt cọc ưu tiên, đặt cọc để đảm bảo ký hợp đồng mua bán hay suất đặt chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán. Nhằm đảm bảo sự tin tưởng của bên đặt cọc, chủ đầu tư thường cho bên đặt cọc ký luôn bản đăng ký mua nhà ở. Thực chất khoản tiền bên đặt cọc chuyển cho chủ đầu tư là một khoản đặt cọc để được mua nhà tại dự án và ngay khi dự án đáp ứng các điều kiện để huy động vốn, chủ đầu tư sẽ chuyển hợp đồng đặt cọc sang hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai[1]. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua, do vậy, bạn đọc cần lưu ý và thẩm định kỹ càng tính pháp lý của dự án và chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, người mua cũng nên thường xuyên kiểm tra, giám sát và xem xét kỹ về nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích theo những cam kết của chủ đầu tư đối với người mua.
Cũng cần lưu ý rằng theo quy định tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên bán (chủ đầu tư) có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Ngoài những lưu ý về điều khoản trên, người mua cũng cần lưu ý và thỏa thuận cụ thể với bên bán về thời hạn bàn giao nhà, diện tích nhà ở khi được bàn giao, chất lượng nhà ở khi được bàn giao, điều kiện về thanh toán, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, các chế tài khi các bên vi phạm, … Để tìm hiểu và được tư vấn rõ hơn về những điều khoản này, người đọc vui lòng liên hệ thêm với LTT & Các Cộng Sự.
- Thời gian nhận Giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì sau 50 ngày kể từ ngày bàn giao, chủ đầu phải cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Hiện nay, thông thường chủ đầu tư sẽ thông báo bằng văn bản cho bên mua về việc nộp các giấy tờ liên quan để chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bên mua. Do vậy, bên mua cần lưu ý cung cấp đầy đủ thông tin cho chủ đầu tư.
Trên đây là những thông tin mà LTT & Các Cộng Sự muốn gửi đến bạn đọc có nhu cầu tìm hiểu về vấn đề mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu bạn đọc muốn trao đổi hoặc tư vấn kỹ hơn về trường hợp này, xin hãy vui lòng liên hệ với LTT & Các Cộng Sự để được hưởng dẫn và tư vấn tận tình.
[1] PGS.TS. Đỗ Văn Đại (chủ biên), Giao dịch dân sự về bất động sản – Tập 1, Nxb. Hồng Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2021, Tr. 403