the-chap-tai-san

Thế Chấp Tài Sản Hình Thành Trong Tương Lai Cần Lưu Ý Những Gì?

Tài sản hình thành trong tương lai là gì? Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là gì? Các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai?

Khái niệm thế chấp

Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

the-chap-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai

Những vấn đề cần lưu ý khi ký kết hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Thứ nhất, đáp ứng các yêu cầu về tài sản bảo đảm

Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các điều kiện của tài sản bảo đảm, gồm:

1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Ngoài ra, các bên trong quan hệ hợp đồng còn phải xem xét đến các điều kiện luật định tuỳ theo loại tài sản cụ thể, ví dụ: Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm:

1. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này;

c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

the-chap-tai-san

2. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý.

Thứ hai, xem xét đến bản chất của tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản hình thành trong tương lai có đặc điểm là chưa được hình thành, chưa hiện hữu và tồn tại trên thực tế. Do đó, tiềm ẩn rủi ro bất lợi cho các bên về mặt thanh khoản khi dùng tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm trong quan hệ hợp đồng. Dẫn đến khả năng không thanh lý, không xử lý tài sản bảo đảm được vì tài sản chưa được hình thành.

Trên đây là khái niệm và những lưu ý khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Trường hợp khách hàng có tài sản hình thành trong thương lai cần thế chấp và chưa rõ về vấn đề pháp lý cũng như thủ tục để thế chấp với bên nhận thế chấp. Vui lòng liên hệ luật sư của LTT & Lawyers để được hỗ trợ tư vấn.